ウィズコロナ時代のショッピングセンター経営21 SCの定義や「あるべき論」からの脱却が、コロナ後を生き抜くのに重要な理由

西山貴仁(株式会社SC&パートナーズ 代表取締役)
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会話している途中、相手から「その定義は?」と詰問を受けたことがある方も多いと思う。定義とは、物事の意味や行動や姿を言語化することによって誰が聞いても納得できる重宝なものでありコミュニケーションの円滑化にも役に立つ。しかし、定義が変化を妨げ衰退を招くこともある。今号では、「定義に縛られるとポストコロナを生き抜けない」ということを解説したい。

zhaojiankang/istock
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ショッピングセンター(SC)の定義

 ショッピングセンター(SC)にも定義があるのをご存知だろうか。(一社)日本SC協会によると「SCとは、一つの単位として計画、開発、所有、管理運営される商業・サービス施設の集合体で、駐車場を備えるものをいう。その立地、規模、構成に応じて、選択の多様性、利便性、快適性、娯楽性等を提供するなど、生活者ニーズに応えるコミュニティ施設として都市機能の一翼を担うものである」と規定されている。

ここには

  1. 店休日や営業時間など一定のルール下で運営されていること。
  2. 計画性や統一性を持った開発がなされ所有され管理運営されていること。
  3. 立地に応じて商業だけでなくサービス施設までも含む集積体であること。
  4. 駐車場を備えること。
  5. 生活者ニーズに応えたコミュニティ施設であること。
  6. 都市機能の一翼を担うものであること。

の6つが指摘されている。

 しかし近年、駐車場のないSCもあり商業サービス施設だけでなく多様な用途で形成されており、所有に至っては不動産の流動化も進み、その形態もさまざまである。

 とくに不動産の流動化やREIT(上場不動産投資信託)の登場によって、必ずしも所有せずに運営されることも珍しくは無い。したがって、この定義が必ずしもすべてを包含しているわけではない。

 では、定義から外れたらSC経営では無いのか。そんなことは無いだろう。あくまでも定義は定義。時代によって形態が多様化し進化することを妨げるものでは無い。

SCの取り扱い基準

 今、日本には3207か所のSCが存在する。この3207か所とカウントするためには基準が必要となる。それがこの「SCの取り扱い基準」である。

「SCは、ディベロッパーにより計画、開発されるものであり、次の条件を備えることを必要とする。 1. 小売業の店舗面積は、1,500 ㎡ 以上であること。2. キーテナントを除くテナントが 10 店舗以上含まれていること。 3. キーテナントがある場合、その面積がショッピングセンター面積の 80%程度を超えないこと。 ただし、その他テナントのうち小売業の店舗面積が 1,500 ㎡以上である場合には、この限りではない。 4. テナント会(商店会)等があり、広告宣伝、共同催事等の共同活動を行っていること。」この4つが規定されている。

 しかし、近年、SCでは、テナント会のような団体を組成しないことも多い。

 では、なぜ、この必ずしも実態と合わない定義や取り扱い基準を決めるのか。それはカウントする基準となり、明確な指標があれば理解に役立つためだ。

 しかし、基準は、統計データの下になるため安易な変更は難しい。過去、米国でもSCのカウント基準を変えたことで突然数が増加したこともあるようにその運用は慎重に行わなければならない。

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