ウィズコロナ時代のショッピングセンター経営31 これからのSCが売上連動から「固定賃料」へ変わる必然とは

西山貴仁(株式会社SC&パートナーズ 代表取締役)
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SCのテナント契約は、最低保証付き売上歩合制など売上連動型の賃料形態を採用することが多い。テナントの売上高がSCの収入に大きく影響を与えるこの賃料形態はいくつかの社会的な背景をもとに考案された。しかし、市場環境や社会システムが変わることによってSCの賃料は売上連動ではなく固定制の賃料にシフトすることをかねてより指摘しているが、今回はその理由を解説したい。

zhudifeng/istock
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SCの賃料形態と歩合賃料が増加する背景

 SCのテナント料(賃料)は、固定制、変動制、固定と変動の組み合わせなどいくつかのパターンがある。固定制とはテナントの売上に関わらず一定(固定)額であり、変動制とは売上高に連動する歩合賃料である。そして、この2つを混合した固定変動制は、規定の売上高(最低保証売上高)までは固定賃料が支払われ、それを超えると歩合賃料が加算される賃貸側にメリットが大きい形態である。

 不動産の賃貸借契約では賃貸側と賃借側は相反する。貸す側は高く貸したいと思い、借りる側は安く借りたいと願う。平行線となりそうなこの利害は、物件に対する需給によって合致点が見いだされ、その合致点は双方の利害を調整した結果だから契約自由の原則において社会的正義が実現したと考える。したがって契約後に「高い(安い)賃料で契約させられた」という主張は残念ながら難しい(もちろん、恫喝や詐欺は別だが)。

 コロナ禍に入り、店舗休業や国民の行動自粛から売上が低迷しテナントの退店が発生し、新規出店も減少する。しかしSCはテナントに貸さなければ収入はなく、「デッドモール」(廃墟モール)と揶揄される。勢いテナントに対し、賃借側にリスクの低い変動制を提示することにもなる。

テナント特性の変化

 このような環境下で、なぜ、今、「固定賃料化」をテーマに選んだのか、順を追って説明する。なお、この固定賃料化は単に私が推奨していると考える向きもあるようだが、そうではなく、必然である。まずは、以下の3つの変化が影響している。

1.売上が上がらない店舗

物販がECに置き換わり、リアル店舗出店の目的がプロモーションやブランディングなど最初から多くの売上を求めずに出店する企業が増えている。

2.売上の無いテナント

また、クリニックや証券や保険や旅行や教室やシェアオフィスなどこれまでSCが考えてきた売上は無く、歩合賃料をチャージすることがそもそも不向きなテナントがますます増加している。

3.業種構成の変化

過去、SCでは洋服や服飾雑貨を中心としてテナントミックスがなされ売上を上げることが賃料収入に直結した時代だった。しかし、今は過去である(図表1)

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