ウィズコロナ時代のショッピングセンター経営31 これからのSCが売上連動から「固定賃料」へ変わる必然とは

2021/09/16 05:55

西山貴仁（株式会社SC&パートナーズ代表取締役）

SCのテナント契約は、最低保証付き売上歩合制など売上連動型の賃料形態を採用することが多い。テナントの売上高がSCの収入に大きく影響を与えるこの賃料形態はいくつかの社会的な背景をもとに考案された。しかし、市場環境や社会システムが変わることによってSCの賃料は売上連動ではなく固定制の賃料にシフトすることをかねてより指摘しているが、今回はその理由を解説したい。

SCの賃料形態と歩合賃料が増加する背景

　SCのテナント料（賃料）は、固定制、変動制、固定と変動の組み合わせなどいくつかのパターンがある。固定制とはテナントの売上に関わらず一定（固定）額であり、変動制とは売上高に連動する歩合賃料である。そして、この2つを混合した固定変動制は、規定の売上高（最低保証売上高）までは固定賃料が支払われ、それを超えると歩合賃料が加算される賃貸側にメリットが大きい形態である。

　不動産の賃貸借契約では賃貸側と賃借側は相反する。貸す側は高く貸したいと思い、借りる側は安く借りたいと願う。平行線となりそうなこの利害は、物件に対する需給によって合致点が見いだされ、その合致点は双方の利害を調整した結果だから契約自由の原則において社会的正義が実現したと考える。したがって契約後に「高い（安い）賃料で契約させられた」という主張は残念ながら難しい（もちろん、恫喝や詐欺は別だが）。

　コロナ禍に入り、店舗休業や国民の行動自粛から売上が低迷しテナントの退店が発生し、新規出店も減少する。しかしSCはテナントに貸さなければ収入はなく、「デッドモール」（廃墟モール）と揶揄される。勢いテナントに対し、賃借側にリスクの低い変動制を提示することにもなる。