百貨店跡地再生に強みのヨドバシカメラ 図表でわかるビックカメラとの都心争奪戦の行方

中井 彰人 (nakaja lab代表取締役/流通アナリスト)
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2022年11月、セブン&アイ・ホールディングス(東京都:以下、セブン&アイ)は、そごう・西武(東京都)の売却先が、優先交渉権を付与していた米ファンド、フォートレス・インベストメント・グループ(以下、フォートレス)に決定したことを発表した。フォートレスは、ヨドバシカメラ(東京都)を擁するヨドバシホールディングス(東京都)と連携しており、池袋、渋谷、千葉などの店舗を取得したうえで、ヨドバシカメラ(東京都)が出店すると報じられている。

米ファンドがそごう・西武を取得した背景

 ヨドバシカメラはご存知の通り、東京や大阪などの大都市ターミナルに超大型店を展開する家電量販店大手で、これまでにも川崎(元西武百貨店)、横浜(元三越)、吉祥寺(元近鉄百貨店→三越)、京都(元近鉄百貨店)など数多くの百貨店の跡地を、家電量販店を核とした商業施設に生まれ変わらせてきた実績がある。

 そごう・西武がある池袋、横浜、渋谷、千葉など首都圏ターミナルの一等地の店舗に、ヨドバシカメラが触手を伸ばすというのは、ごく自然な流れであり、ヨドバシカメラの条件を満たす出店の条件が整うなら、増床移転なども含めてヨドバシカメラの店舗が出現することになるのだろう。

 そごう・西武の売却話が明らかになった後、「地方の店舗は百貨店として存続することは可能なのか?」と、地方のマスコミの方から何度か見解を求められた。それに対して筆者は「一般論として、商業施設としての存続は是々非々であろうが、百貨店としての存続可能性は低い」と答えてきた。

 そごう・西武の株式を取得するフォートレスは、不動産関連投資に強いファンドであり、商業施設不動産として価値向上後に売却して収益を極大化させることを目的に投資をするとみられる。なぜファンドが買い手になったかといえば、「そごう・西武のすべての店舗網を丸抱えしてくれる事業会社がいなかったから」ということだ。ヨドバシカメラではなく、ファンドが主体になっているというのは、ヨドバシカメラが「全部はいらない」と言っているからにほかならない。

 ほぼコロナ前となる2020年2月期のそごう・西武の売上高は5894億円で、そのうち池袋、横浜、千葉、渋谷、広島、大宮の合計売上高は4786億円と約8割を占める。その不動産としての価値の大半は、この主要店舗にあると考えるべきだろう。ヨドバシカメラではこれらの優良物件だけを「つまみ食い」することができなかったため、そこを切り分ける手間賃がファンドの収益となるという構造なのだ。

 そしてそのほかの店舗に関しては、是々非々で個別の売却先を探していくということになる。今から残りの店舗を買って百貨店経営をしようという事業体があればいいのだが、そんな余裕のある百貨店事業者がいるとは考えにくい。

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