ウィズコロナ時代のショッピングセンター経営2〜揺らぐビジネスモデル、「テナント売上依存」の限界〜

2020/07/03 05:55
西山貴仁(株式会社SC&パートナーズ 代表取締役)

前回、国内のショッピングセンター数が減少に転じたことを解説した(2018年末:3,220カ所→2019年末3,209カ所)。これまで「最強の流通業態」と呼ばれ、その隆盛を謳歌していたショッピングセンターもその数を後退させるに至った。では、なぜ、減少したのか。その理由を前回列挙したが、その中で最もその減少にインパクトを与えているのは、他でもない人口の減少である。今回はデモグラフィックな変化を見ていきながら、ショッピングセンターのビジネスモデルが揺らいでいる原因を掘り下げたいと思う。

IGphotography / iStock
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出生数の低下と人口減少が与える深刻な影響

 人口減少は、消費市場の減少に直結し、消費財を始め、あらゆる産業に影響する。

 特にショッピングセンターなどの商業施設は消費市場の縮小に伴う売上の減少と収益の下方圧力が投資利回りの低下を招く。そのため商業施設開発に対するモチベーションは低下し、開発される不動産用途は自ずと商業以外のオフィス、ホテル、レジデンスに向かう。これがショッピングセンター減少の最大の理由である。

 「人口減少」と言っても多くの側面がある。どの部分がショッピングセンター経営に影響しているのかを、ここでしっかり説明したい。

 これまでの日本は、団塊世代と団塊ジュニア世代、この2つの人口の塊を追い掛けながら消費市場を作り、彼らもそれを牽引してきた。団塊世代の生まれた1949年の出生数は270万人、団塊ジュニアが生まれた1973年が200万人、そして昨年が90万人。何と昨年の出生数は、団塊の世代の3分の1まで低下してしまったのだ(図表1)。

出所)筆者作成
出所)厚労省発表資料より筆者作成

 今、商業施設では、「洋服が売れない」と嘆く声がそこここから聞こええてくる。一説には1年間に日本で供給される洋服は29億点に上ると聞く。1.2億人の日本に29億点の洋服が必要かどうかの評価は専門家に譲るが、アパレル不況の原因を温暖化などの気候変動や商品政策、サプライチェーンなどの企業の経営体質や仕組みに求める声も多いが、そんなことより、そもそも市場のボリュームが減っているのだ。

 実際、あるアパレル企業の営業部長が「昔は3億円を売る店がたくさんあったのに今は1億円が精いっぱいだ」と言う。この「3分の1」の意味はここにあるのだ。

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