ウィズコロナ時代のショッピングセンター経営9 テナント売上アップの前に、SC事業者が果たすべき3つの責任と役割

2020/10/23 05:55
西山貴仁(株式会社SC&パートナーズ 代表取締役)

退店していくテナントに「ショッピングセンター(SC)側は何もしてくれなかった」と言われ「これじゃダメだ、もっとテナントをケアしなければ」と考え、店舗巡回、営業指導やスタッフモチベーション向上やES(従業員満足)向上、接客ロープレ(ロールプレイング)に取り組み始めるSCデベロッパー…
この反応と対応。決して間違ってはいない。しかし、本当にSCデベロッパーの責任はそこにあるのか。テナントの退店の原因は他にあるのではないのか。そしてテナントはSCに何を期待すべきなのか、今回は、これらの命題について考えていきたい。

JGalione / iStock
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SCビジネスモデルの強みはリスク負担

 SCビジネスの根幹は「リスクの分担」にある。土地建物を商業用不動産として仕立て、そこで商いを行う。

 その際、不動産に関わるリスクはSC事業者が持ち、店舗内にかかるリスクは出店者(テナント)が負う(図表1)

 SCは賃料ビジネスだ。売上による収益の乱高下を回避し、景気感応度を極力排除したビジネスモデルであり、消化仕入れ契約で商品リスクの低減を図るものの不動産リスクや雇用リスクなど多くのリスクを負担する百貨店ビジネスとは一線を画す。

 この基本的なビジネス構造においてSCの責任(リスク負担)はどこにあるのだろうか。

 

SCの3つの役割責任とは

 SCには3つの責任がある。以下、順に説明していく。

①賃貸責任

 SCは不動産を出店者(テナント)に賃貸し賃料を収受する。賃料は賃貸物件の「使用及び収益」を約することの対価であり、賃貸人であるSCの最も重要な役割は賃貸物件の維持保全である。

・出店者(テナント)が安心して営業活動を行う店舗(賃貸借物件)の維持活動
・閉店後も賃貸借物件に第三者の侵入を防止する保安警備活動
・火災や地震などの災害から従業員や商品や内装什器備品を保護する保全活動

 この3つが賃貸人の主たる責任である。

②成長責任

 2つの目の役割責任は、SCの改変と成長にある。同じ店舗面積での営業では成長には限界がある。店舗面積を増加させるためには増床、拡張、別棟建設、建て替えが必要だ。

 増床の余地があれば隣接地を含めた増床を考え、店舗では無い床があれば店舗への転用を考え、隣接に空き地があれば別棟建設を考える。これらが第三者の権利であれば権利者や許認可権者(行政)と開発の調整や協議を行う。そして多店舗展開も視野に入れて活動する。これらはデベロッパーと呼ばれる事業体の本来の役割である。

③運営責任

 3つ目は、不動産業でありながら特殊な役割責任を負うSCならではのものだ

 SCは集客などのマーケティング活動を行い、来店された顧客の満足度を高めるために快適な買い物環境を整備し、来店者のための駐車場や駐輪場を設置・運用し、トイレやベビールームなどのアメニティ施設を整備し、顧客のクレームにも対応するなど商業施設としての魅力を高める責任を負う。

 その他、テナントの従業員休憩室を整備し、クレジットカードの包括加盟や釣り銭両替機や売上入金機を用意する。これらは出店したテナントの営業活動を側面から支援するサポート機能と言える。

 

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