賃料のあるべき額を高い精度で割り出すシステムを発表＝ギブ・スパイラル・ジャパン
店舗やオフィス賃料の適正化事業を展開するギブ・スパイラル・ジャパンはこのほど、賃料査定AIシミュレーション「Geniee1.0（ジーニー1.0）」をリリース。AI（ 人工知能）を活用しており、高い精度を誇る。熟練のスキルを持つ専門スタッフが実際の交渉にあたる同社にとり、強い武器となっている。また、プロの賃料交渉技術を教えるユニークな研修プログラムも開始するなど、独自のサービスを続々と充実させ、注目を集めている。
言語系AIと融合し進化図る
ギブ・スパイラル・ジャパンが2022年10月にリリースしたのが、店舗やオフィス賃料を査定する新システムの「Geniee1.0」である。19年に発表した独自の分析系AIシステムに改良を加え、言語系AIと融合することでさらなる進化を図った。
近年、すっかり身近になったAIアシスタントの、いわば賃料診断版と言えばわかりやすいだろう。システムに向かってエリアや具体的な施設名などを話せば、物件の適正な賃料水準や低減可能額などをその場で把握できる。ユニークなシステムとあり、注目を集めている。
従来、賃料減額業界では、沿線や駅、周辺エリアの状況などの情報を収集、人が総合的に判断して相場を調査する「相場調査」という手法が一般的だった。しかし賃料の減額を導き出す根拠が明確でない上、たとえ算出できても実際の低減額との乖離が生じるといった問題があった。
そこでAIの技術を持ち込み、ギブ・スパイラル・ジャパンが正確な賃料増減額を知ることができるシステムとして開発したのが、「Geniee1.0」である。
ギブ・スパイラル・ジャパンもかつて、他企業と同様、相場調査によって賃料を把握していた。今回、新たなシステムを開発したことでサービスの信頼度向上、競合企業とも差別化を図れたかたちだ。
あらためて賃料適正化サービスの歴史に目を向けると、産声を上げたのはバブル経済後の1990年代前半に遡る。以来、約30年の間、需要の拡大に伴い、同サービスを手掛ける企業が増えてきた経緯がある。
その中、ギブ・スパイラル・ジャパンの会社設立は2010年5月で、今年度は13期を迎えている。業界では後発組に入るものの、確実に賃料を適正化する手法が高く評価され、業績を急拡大している。現在、売上高で3位につけており、トップ企業の一角にまで成長した。
ギブ・スパイラル・ジャパンの大きな特徴は、交渉にあたるスタッフが全員、「交渉アナリスト資格1級」を取得している点にある。日本交渉協会が認定するもので、国内の取得者はわずか100数十人しかいない超難関資格だ。そのうち同社には15人が在籍、1組織が抱える数としては国内最大である。
いわば高度な技術を持つプロフェッショナルであるため、賃料減額を最終ゴールとはせず、貸主との信頼関係を維持することを重視しているという点が興味深い。
ギブ・スパイラル・ジャパンの鷹尾豪社長は、「『Geniee1.0』を活用してサービスを強化、お客さまの満足度をさらに上げていく考えだ」と意気込みを口にする。
200の変数を掛け合わせて分析
「Geniee1.0」の最大の強みは、101.5％という減額シミュレーションの高い的中率にある。ここでは驚異的とも言える、同システムのメカニズムを紹介したい。
今も賃料適正化業界で一般的な相場調査による診断の場合、的中率は50％前後が平均値と言われる。つまり、どれぐらい店舗の賃料が下がるかを調べた場合、たとえば年間1億円減額できると診断されても、実際には低減できるのは5000万円程度にとどまる可能性があることを示している。
これに対し「Geniee1.0」では、ギブ・スパイラル・ジャパンの豊富な取引実績により蓄積したビッグデータと、約200にも上る変数を掛け合わせ、AIが処理することで高い的中率をはじき出す。変数は、エリアや路線価といった主要情報だけでなく、契約形態、物件の経過年数、業界の動向、これまでの貸主の賃料履歴はじめ、より多様なファクターを使って分析する。
ただし、この段階での的中率は平均値を上回るものの、まだ約75％に過ぎない。ギブ・スパイラル・ジャパンでは詳細を明らかにしていないが、さらに独自のアプローチも駆使し、精度を上げているのだという。
大まかにいうと、システムでシミュレーションして算出した賃料の減額と、実際に減額できた実績との差を、以降の診断に反映させる。たとえばシステムが15％低減できると判断しても、実際は12％だった場合、
その差が生じた要因にも着目しながら次回の分析に生かすという。その際、適正化にもっとも影響を与える要素として、貸主個人の行動傾向を取り入れているのがミソだ。これらを取引のたびに繰り返し、検証することで精度を高めている。
ただ近年、AIを活用して賃料診断を行う競合企業も現れてきた。それでも「Geniee1.0」と比べると精度は低く、まだギブ・スパイラル・ジャパンに大きな優位性があるのが現状である。
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