ウィズコロナ時代のショッピングセンター経営26　SCと百貨店に違いはあるのか？低迷する2業態の今後とは

百貨店が定期借家契約を採用し、取引先と建物賃貸借契約を取り交わすことを”百貨店のショッピングセンター（SC）化”と呼ぶ。しかし、SCも百貨店も経済活動においてはあまり変わることは無く、むしろ同じものであることを今号では指摘した上、コロナ禍において消費市場が低迷する中、今後の商業施設の考え方について提議したい。

SCも百貨店も顧客から見たら同じもの

　今、SCも百貨店も大差ないブランドやテナントが並ぶ。異なることと言えば地下の食料品、いわゆるデパ地下か1階のコスメかラグジュアリーくらいである。

　それも近年では定期借家契約を活用した百貨店企業も登場し、SCにおいても食料品の強化やラグジュアリーテナントの導入を進めておりその差は縮んでいる。

　顧客にとってもCoachのバッグはCoachのバックであり、それが消化仕入れ契約なのか、建物賃貸借契約なのか、どのような契約形態で運営されているかなど特に問題にすることではない。

 消化仕入れは手数料分しか売上計上されない時代

　百貨店の中で大半を占める消化仕入れの制度は日本特有の商慣行である。国際会計基準（IFRS）に照らすとメーカーから百貨店は販売委託を受けたものと解されることから、既にIFRSの早期適用を行い、企業の規模感を表すトップライン（売上高や、IFRSの場合は売上収益）が激減した百貨店企業もあった。

　そして今春、日本国内での会計制度における収益認識の見直しにより消化仕入れ契約での”売上”は顧客への販売額では無く、販売額と仕入れ原価の差額を手数料収入と認識することになった。この見直しは、これまで”売上”にこだわってきた百貨店経営を根本から見直すことになる。

　では、ＳＣ事業や百貨店業の収益性評価はどのようにして行うのか。ＳＣでいう売上高はテナント売上高の集計でありＳＣの収入では無い。百貨店での売上高も前述の通り、消化仕入れが大半を占めることから顧客への販売額は収入では無く、そもそも売上高は収益性を示す指標にはならない。

確かに高度経済成長下においては顧客への販売額（売上高）を増加させることが利益の拡大につながった時代はあったが今はそう簡単では無い。

　もちろん、利益やキャッシュフローも効果を計測する指標の1つであるが、どれだけの資産を使って生み出された果実であるのか、これでは分からない。

　結果、投入した資源がどれだけ効率的に活用されているのか判断する指標であるＲＯＡ（総資産利益率、分子の利益には経常利益などが使われる）が事業の収益性評価に収斂される。

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